06 60 44 28 22 [email protected]

Les décisions prises en assemblée générale de copropriétaires peuvent être contestées devant les tribunaux en cas d’irrégularité. Pour éviter d’ouvrir des brèches, voici les règles à suivre scrupuleusement.

 

Un copropriétaire qui a voté contre une résolution prise en assemblée générale ou qui n’était ni présent, ni représenté peut contester la décision prise si une irrégularité a été commise. Dans le cas contraire, il doit respecter la résolution qui a été votée selon un quorum spécifique.

Des règles précises

Le fonctionnement d’une copropriété obéit à des règles précises. Lors d’une assemblée générale, le syndic doit respecter la réglementation.

Ainsi, la convocation de chaque copropriétaire doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre contre récépissé au moins 21 jours avant la date de l’assemblée générale, sauf s’il y a urgence. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long.

 

LE CONTENU DE LA CONVOCATION

La convocation doit mentionner la date, l’heure et le lieu de l’assemblée générale qui peut se tenir n’importe quel jour. La réunion doit se dérouler dans la commune où est situé l’immeuble, sauf si le règlement de copropriété prévoit une autre disposition. La convocation doit également mentionner l’ordre du jour avec l’indication de chaque question qui sera soumise au vote.

Le libellé de chaque question doit être précis afin que la décision puisse être prise en toute connaissance de cause. L’assemblée générale ne peut voter que sur des questions inscrites à l’ordre du jour.

Les documents annexés à l’ordre du jour

Des documents doivent être joints à la convocation afin d’éclairer chaque copropriétaire avant le vote. Lorsque l’assemblée générale doit approuver un devis, les conditions essentielles du contrat doivent être notifiées aux copropriétaires. Il s’agit au minimum du nom de l’entreprise, de la nature et du montant des travaux mais, dans la pratique, des renseignements complémentaires sont souvent donnés.

Des documents obligatoires

Certains documents doivent impérativement être communiqués aux copropriétaires afin que la résolution soit valide. Ainsi, pour l’approbation des comptes de l’exercice écoulé, l’état financier, le compte de gestion général, le compte de gestion pour opérations courantes, le compte de gestion pour les travaux hors budget et l’état des travaux en cours doivent être envoyés aux copropriétaires. Il en est de même du projet de budget pour le vote concernant le budget prévisionnel ou du projet intégral de contrat de syndic, en ce qui concerne le vote portant sur la désignation du syndic.

La consultation des comptes

Lorsque l’AG doit voter sur l’approbation des comptes de l’exercice écoulé, la convocation doit rappeler que les copropriétaires peuvent consulter les pièces justificatives des charges avant la date de l’assemblée. La convocation doit préciser quand la consultation est possible. Chaque copropriétaire peut alors prendre connaissance des pièces et en obtenir une copie à ses frais.

 

 

L’ERREUR LORS DE L’ASSEMBLEE GENERALE

Au début de l’assemblée générale, l’établissement d’une feuille de présence est obligatoire. Elle précise les copropriétaires présents ou représentés ainsi que les pouvoirs qu’ils détiennent. La feuille de présence est signée par chaque copropriétaire et certifiée exacte par le président de l’assemblée lorsqu’il est élu. L’absence de feuille de présence ou l’établissement d’une feuille de présence ne contenant pas toutes les indications obligatoires est un motif d’annulation de l’AG.

Les décisions prises lors de l’assemblée générale

Lors de l’assemblée générale, le président fait voter sur chaque question inscrite à l’ordre du jour selon la majorité requise qui est variable. Aucun vote ne peut, par exemple, intervenir dans le cadre imprécis des « questions diverses ». Lors de chaque vote, les voix doivent être décomptées et le résultat proclamé. Le procès-verbal doit être signé par le président de l’assemblée générale, le cas échéant par les scrutateurs et le secrétaire dès la fin de la réunion.

 

L’ACTION EN ANNULATION

Lorsqu’une irrégularité a été constatée, un copropriétaire peut demander l’annulation d’une décision prise en assemblée générale. Dans ce cas, il doit agir devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble contre le syndicat des copropriétaires qui est représenté par le syndic. Il doit obligatoirement être représenté par un avocat.

Le délai de deux mois

Afin de ne pas paralyser le fonctionnement d’une copropriété, l’action en justice doit être introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification par le syndic du procès-verbal de l’assemblée générale. Le procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception aux copropriétaires opposants et défaillants. Une fois les deux mois expirés, les décisions prises en assemblée générale ne peuvent plus être contestées, deviennent définitives et doivent être exécutées.

Les décisions annulées

Dans les cas les plus graves, par exemple si un copropriétaire n’a pas été convoqué, c’est la totalité de l’assemblée générale qui peut être annulée. Si l’irrégularité ne concerne qu’une décision prise parce qu’elle ne figurait pas à l’ordre du jour ou n’était pas accompagnée des documents obligatoires, alors seule cette résolution peut être annulée.