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(Source : Conseil par des Notaires)

L’augmentation du loyer n’est pas inéluctable. Le locataire peut, sous certaines conditions, s’opposer à une demande d’augmentation, voire même obtenir sa diminution.

Si votre bail ne contient aucune précision sur le mode de révision du loyer, celui-ci est soumis à la révision triennale prévue par la loi. C’est également le cas si figurent dans votre bail des formules comme « le loyer est révisable conformément à la loi » ou encore « le loyer est révisable tous les trois ans », sans faire mention d’un indice.

 

S’OPPOSER A UNE AUGMENTATION DE LOYER

Les articles L 145-1 et suivants du Code du commerce autorisent le bailleur ou le locataire à demander la révision du loyer tous les trois ans.
Mais cette révision triennale est plafonnée à l’indice du coût de la construction (ICC) publié par l’Insee. Elle ne peut, en d’autres termes, être supérieure à la variation de cet indice. Prenons un exemple: vous avez une boulangerie et vous avez signé un bail le 1er novembre 2005, au loyer trimestriel de 5000 €. Votre bailleur décide de l’augmenter à partir du 1er novembre 2008.
Il doit en faire la demande par lettre recommandée AR à compter du 1er novembre 2008 car une demande faite moins de trois ans avant la dernière fixation du loyer est prématurée et donc nulle. Le loyer ne pourra alors excéder 5000 x 1 562 (indice du 2e trimestre 2008)/ 1 276 (indice du 2e trimestre 2005], soit 6120 €.

 

Valeur locative

Vous pouvez refuser l’augmentation de votre loyer si la valeur locative de vos murs est inférieure à la variation de l’indice du coût de la construction. Rappelons que la valeur locative est déterminée en fonction de divers éléments, tels que l’emplacement de la boulangerie, son état, sa surface, sa cessibilité et les facteurs locaux de commercialité… En pratique, elle se calcule par référence aux loyers des autres commerces du quartier.

 

OBTENIR UNE DIMINUTION DU LOYER

Vous pouvez obtenir une diminution du loyer si vous prouvez qu’il y a une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, qui entraîne par elle-même une diminution de plus de 10 % de la valeur locative de votre établissement.
En pratique, il s’agira de changements importants survenus dans le quartier, lorsqu’ils sont susceptibles d’avoir une incidence sur votre activité.
Il en va ainsi par exemple de la fermeture d’une entreprise dont les salariés constituaient l’essentiel de votre clientèle, de la fermeture d’une gare, d’un grand magasin, etc.

Mais il n’est pas toujours aisé de démontrer l’impact de l’événement. En pratique, c’est bien souvent une baisse du chiffre d’affaires du commerçant qui servira de preuve.

 

Des situations paradoxales

Par ailleurs, la Cour de cassation a estimé qu’une diminution du loyer était possible même en présence d’une hausse des facteurs locaux de commercialité !

Cette hausse avait entraîné une variation de plus de 10 % de ladite valeur, laquelle restait toutefois inférieure au loyer contractuel. Ainsi et paradoxalement, l’ouverture d’un grand parking ou l’implantation d’un grand ensemble de bureaux, a priori favorable à l’activité du locataire, peut aboutir à une baisse de loyer si celui-ci est sensiblement plus élevé que la valeur locative réelle, même réévaluée par l’implantation nouvelle.

 

Le verrou des 10 %

Par un arrêt du 19 avril 2000, les juges ont estimé que le montant du loyer révisé « ne peut, en aucun cas, excéder la valeur locative », sans désormais faire référence à une variation de plus de 10 %. Le locataire pouvait alors obtenir une diminution de son loyer sans nécessairement invoquer la dégradation des facteurs locaux de commercialité.
Mais la loi Murcef du 11 décembre 2001 a mis fin à cette jurisprudence en rétablissant le « verrou » des 10 %, dont la démonstration reste donc essentielle au succès des prétentions du locataire. En cas de désaccord avec le bailleur, la valeur locative est fixée par voie d’expertise, notamment au vu des prix du voisinage.

 

CLAUSE D’ECHELLE MOBILE ET DIMINUTION DU LOYER

Lorsque le bail contient une « clause d’échelle mobile », c’est-à-dire une clause prévoyant l’indexation automatique du loyer, en général annuellement, celle-ci est fixée de gré à gré par les parties.
Elle est généralement libellée par la formule : « le loyer est révisé de plein droit chaque année, à la date anniversaire de la conclusion du présent bail, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction connu à cette date. » Cette clause présente un double intérêt.
Elle permet d’abord une révision automatique du loyer aux échéances prévues dans le bail selon un mécanisme plus souple que la révision triennale. Elle institue ensuite une procédure de révision judiciaire simplifiée.

 

Procédure de révision

La hausse spectaculaire de l’indice Insee du coût de la construction au cours de ces dernières années a entraîné des augmentations considérables du loyers : jusqu’à 10,46 % d’augmentation entre le 3e trimestre 2007 et le 3e trimestre 2008.
Cette situation a fait revivre des dispositions du Code de commerce tombées en désuétude, notamment l’article L 145-39, qui permet au locataire de demander la fixation du loyer à la valeur locative si, par le seuljeu de la clause d’échelle mobile, le loyer a varié de plus de 25 % par rapport à sa dernière fixation. Prenons un exemple : le loyer initial est fixé à 1 000 euros. Vous pourrez demander au juge une révision lorsque le loyer dépassera 1 250 euros par le jeu de la clause.
Si à ce moment-là, la valeur locative est de 800 euros, le juge fixera le nouveau loyer à ce montant. Le locataire doit notifier sa demande au bailleur et indiquer la valeur locative applicable selon lui.