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(Source : Conseils des Notaires) 

Lors de la vente du bien loué, le locataire est susceptible de bénéficier d’un droit de préemption dans quatre hypothèses. Petit vademecum à l’usage du bailleur profane.

La Cour de cassation vient d’administrer une piqûre de rappel : la délivrance d’un congé pour vendre ultérieurement annulé ne prive pas le locataire du droit de préemption qui lui est conféré par l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (Cass. 3e ch.civ., 15 septembre 2010).

Ces deux droits de préemption ont des champs d’application distincts. C’est l’occasion de faire le point sur les droits de préemption dont bénéficie le locataire et la façon de les purger afin de vendre en toute sérénité.

La première question à se poser est celle de savoir si l’on souhaite vendre le bien libre ou occupé. Un sort particulier doit ensuite être réservé à la vente de plus de dix logements.

 

LA VENTE DU LOGEMENT LIBRE

S’il a l’intention de vendre son bien libre, le propriétaire doit délivrer un congé pour vendre, qui met le locataire devant l’alternative suivante : acheter ou partir (Loi du 6 juillet 1989, art. 15).

Le congé pour vendre : une procédure pointilleuse

Des détails peuvent provoquer la nullité du congé. Outre les mentions obligatoires qu’il doit contenir (prévues par l’article 15), il convient d’être particulièrement attentif aux délais. Le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant la date d’expiration du bail.

Rien ne sert toutefois de le notifier longtemps à l’avance : non seulement il ne mettra pas fin plus tôt au bail ni n’anticipera le délai de réponse du locataire, mais surtout il bloquera le propriétaire qui ne pourra ni le retirer ni modifier son offre (à la hausse). La sécurité invite à recourir à une signification par d’huissier.

Les hypothèses de congé sans offre de vente

Même quand le motif de congédiement est la vente, le propriétaire n’est pas toujours tenu d’offrir au locataire la possibilité d’acquérir. Tel sera le cas lorsque la vente interviendra entre parents et alliés jusqu’au 4e degré, à condition toutefois que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans.

Pas d’offre non plus lorsque, notamment, les locaux sont déclarés insalubres, frappés d’une interdiction d’habiter ou d’un arrêté de péril [CCH.art. L.111-6-1). Rappelons enfin que la vente d’un immeuble entier dans lequel se trouverait un seul appartement loué ne dispense pas le propriétaire de notifier une offre de vente qui doit ventiler le prix, afin de permettre au locataire d’acquérir uniquement son logement. Seule l’indivisibilité matérielle de l’immeuble permettrait la délivrance d’une offre portant sur le tout.

Quand le congé ne suffit pas

Le congé doit s’accompagner d’une offre de relogement lorsqu’il est délivré à un locataire âgé de plus de 70 ans dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic annuel brut. Le local ainsi proposé doit se situer à proximité du bien loué et correspondre aux besoins et possibilités du locataire.

Même si cette offre n’est pas nécessairement jointe au congé et peut être formulée jusqu’à la date d’expiration du bail, il est conseillé, si le bailleur a un doute sur l’application du régime de protection à son locataire, de le mettre en demeure de lui indiquer s’il en bénéficie. À noter que le propriétaire est dispensé de toute offre de relogement s’il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou dispose de ressources inférieures au plafond.

La vente à un prix ou des conditions plus avantageux

Si, finalement, la vente doit intervenir à un prix ou des conditions plus avantageux que ceux proposés dans le congé pourvendre, il convient de proposer une nouvelle fois au locataire de se porter acquéreur. L’offre doit lui être notifiée même s’il a quitté les lieux (si l’on ignore sa nouvelle adresse, il faudra lui signifier à son ancien domicile, par huissier). Cette purge du droit de préemption subsidiaire, qui obéit également à un strict formalisme, ouvre au locataire un délai d’un mois pour accepter la nouvelle offre. À défaut de nouvelle notification, la sanction est la nullité de la vente.

 

LA VENTE DU LOGEMENT OCCUPE

En cas de vente du bien occupé, il y a poursuite du bail à l’égard de l’acquéreur si le locataire ne préempte pas. Il s’agit donc de lui notifier, non pas un congé, mais une simple offre de vente.

Seulement la première vente après division de l’immeuble par lots

Ce droit de préemption ne s’applique pas à l’occasion de chaque vente, mais uniquement lorsqu’il s’agit de la première vente d’un logement consécutive à la division ou à la subdivision de l’immeuble par lots (ici du 31 décembre 1975, art. 10). On considère communément qu’il doit s’agir de la première vente après mise en copropriété, mais sans que soit nécessairement publié l’état descriptif de division ni établi un quelconque règlement. La mise en copropriété doit toutefois être postérieure à la construction de l’immeuble. Tout droit de préemption est donc exclu lorsque la division a eu lieu avant l’achèvement.

Le formalisme de la notifocation

Ici encore, l’offre doit contenir de nombreuses mentions obligatoires énumé-rées par le texte. En revanche, il n’est plus question de délai puisqu’elle n’emporte pas congé. Elle confère au locataire la possibilité de se porter acquéreur dans les deux mois de sa réception et doit également être réitérée (droit de préemption subsidiaire) si le propriétaire décide de vendre à un prix ou des conditions plus avantageux. La sanction de l’absence de purge du droit de préemption, principal comme secondaire, réside dans la nullité de la vente.

Les exceptions au droit de préemption

Les exceptions tiennent, d’une part, à l’existence d’un lien de parenté ou d’alliance entre vendeur et acquéreur (jusqu’au 4ème degré inclus) et, d’autre part, à l’objet de la vente : le locataire ne bénéficie pas de droit de préemption lors de la vente du bâtiment entier ou de l’ensemble des locaux à usage mixte du bâtiment (habitation et professionnel).

Enfin, pour la vente par adjudication, il existe une procédure particulière qui consiste à convoquer le locataire à la vente pour qu’il puisse exercer son droit.

La fraude au droit de préemption

L’arrêt du 15 septembre 2010 (cité plus haut) attire l’attention sur une « technique » utilisée afin d’éviter le droit de préemption du locataire en faisant entrer l’opération envisagée dans le cadre de l’exception tenant à la vente du bâtiment entier. Elle consiste à faire acquérir l’immeuble entier par des indivisaires puis à procéder à son partage, en attribuant à chacun le lot qu’il convoite. Or, un tel stratagème se révèle frauduleux lorsqu’il n’a d’autre objectif que celui de faire échec au droit de préemption du locataire, la simultanéité du partage trahissant souvent une telle volonté (Cass. 3e ch. civ., 4 novembre. 1987 et sur renvoi ÇA Reims, 17 avril 1990, n°258).

 

EN CONCLUSION : LA VENTE DE PLUS DE DIX LOGEMENTS

Deux autres droits de préemption ont encore vocation à bénéficier au locataire. Le premier dans le cadre de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de dix logements (loi du 31 décembre 1975, art. 10-1). Il s’agit de la vente de l’immeuble occupé, où le droit de préemption du locataire peut être écarté si l’acquéreur s’engage à proroger les baux pour une durée de six ans à compter de la vente. Le second, relativement lourd à mettre en œuvre, suppose la vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble. Outre de nombreuses dispositions protectrices des locataires (information, prorogation, reconduction, renouvellement éventuel des baux, élargissement du cercle des personnes susceptibles d’acquérir), ceux-ci disposeraient de deux offres de vente : l’une dans les formes de la loi de 1975 (même si les conditions d’application du texte ne sont pas réunies), l’autre par la notification d’un congé pour vendre dont l’offre doit être dissociée du congé (accord collectif du 16 mars 2005 rendu obligatoire par le décret du 10 novembre 2006).