06 60 44 28 22 [email protected]

(Source : Conseils des Notaires)

La réforme de la TVA modifie notamment le régime d’imposition des terrains à bâtir et celui des immeubles neufs. En voici quelques illustrations.
La TVA sur les opérations immobilières vient d’être profondément modifiée (article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010). Une distinction essentielle est faite entre les opérations réalisées dans le cadre d’une activité économique (par les assujettis] et les opérations réalisées en dehors d’une activité économique (par les non-assujettis).

LES ASSUJETTIS

Les opérations réalisées par les assujettis agissant dans le cadre de leur activité économique (professionnels de l’immobilier, entreprises, etc.) sont imposables, par principe, à la TVA, et ce quelle que soit la qualité de l’acquéreur (assujetti ou non assujetti).

 

Opérations imposables de plein droit

Sont notamment imposables de plein droit à la TVA les livraisons (c’est-à-dire par exemple les ventes ou les apports) de terrains à bâtir ou d’immeubles neufs (c’est-à-dire ceux qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq ans).

 

Les terrains à bâtir acquis par des particuliers

L’acquisition par un simple particulier, personne physique, d’un terrain à bâtir destiné à la construction d’un logement cesse d’être exonérée de TVA. La vente d’un terrain à bâtir par un assujetti est imposable à la TVA quelle que soit la qualité de l’acquéreur (assujetti ou non-assujetti).

A ce titre, une nouvelle définition du terrain à bâtir est donnée par la loi. Ainsi, sont considérés comme terrains à bâtir « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L111 -1-2 du Code de l’urbanisme ». La définition du terrain a bâtir, désormais objective, ne dépend donc plus de l’engagement de construire pris par l’acquéreur.
En revanche, l’engagement de construire pris par un acquéreur assujetti ouvre droit à une exonération de droit de mutation sous réserve du droit fixe de 125 €. Par ailleurs, la TVA est applicable de plein droit à l’ensemble des cessions réalisées par les assujettis dans les cinq ans de l’achèvement de l’immeuble, et non plus seulement à la première cession, comme c’était le cas, en principe, dans le régime antérieur.

 

Opérations imposables sur option

Sont exonérées, mais imposables sur option des assujettis, les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir (au sens indiqué ci-dessus) et les livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans.

 

LES NON-ASSUJETTIS

Les opérations réalisées en dehors d’une activité économique par un non-assujetti sont, en principe, hors du champ de la TVA. Une prochaine instruction devrait préciser les contours des notions d’assujetti et de non assujetti. Seules deux catégories d’opérations réalisées par les non-assujettis sont soumises à la TVA : la livraison à soi-même de certains logements sociaux et la livraison (revente, apport, etc.) d’un immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans) lorsque le cédant avait au préalable acquis l’immeuble cédé comme immeuble à construire (c’est-à-dire en état futur d’achèvement ou à terme).
En revanche, la vente par un non-assujetti d’un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans) est hors du champ d’application de la TVA, notamment lorsque l’immeuble a été construit par le vendeur. La vente d’un terrain à bâtir par un vendeur non-assujetti à la TVA est placée hors du champ d’application de la TVA, sans possibilité d’option, et ce que l’acquéreur soit assujetti ou non.

 

L’ASSIETTE DE LA TVA

La TVA est en principe due sur le prix total, c’est-à-dire le prix de cession. Dans certains cas, la base d’imposition peut être réduite à la marge (CGl,art268).

 

ENTREE EN VIGUEUR

Cette réforme s’applique depuis le 11 mars 2010. Toutefois, une instruction du 15 mars 2010 prévoit des mesures transitoires dont peuvent se prévaloir les opérateurs pour le traitement des opérations en cours.