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(Source : Conseils des Notaires)

La loi offre la possibilité de récupérer le coût des investissements réalisés par le propriétaire en fonction des économies d’énergie obtenues.

Avant même Le Grenelle de l’environnement, le statut des baux d’habitation s’est intéressé à la réduction de la consommation d’énergie des bâtiments. La loi Boutin [dite aussi loi Molle) du 25 mars 2009, complétée par deux textes d’application (décret et arrêté du 23 novembre 2009), a en effet institué un dispositif dit « gagnant-gagnant » qui permet le partage des économies de charges réalisées grâce aux investissements du propriétaire (loi du 6 juillet 1989, article 23-1). Le bailleur va ainsi pouvoir répercuter, du moins en partie, le coût des travaux qui auront permis une réduction de la facture énergétique de son locataire.

 

Le bailleur peut-il l’imposer au locataire ?

Une démarche de concertation préalable

La contribution du locataire au partage des économies de charges résultant de travaux d’efficacité énergétique est exigible à condition que le bailleur (ou son mandataire) ait engagé une « démarche de concertation » avec son locataire (décret du 23 novembre 2009, article 1er). Cette concertation porte sur le programme de travaux qu’il envisage d’entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique et la contribution du locataire: durée et partage des économies de charges résultant de ces travaux.

La recherche d’un accord

La question est de savoir si la concertation doit aboutir à un accord ou s’il s’agit d’une simple consultation. En l’absence de précision, les avis sont partagés. Une opinion dominante, conforme à l’esprit du dispositif, estime que le bailleur peut imposer sa décision de réaliser les travaux et exiger une contribution du locataire.

Toutefois, le droit des baux d’habitation oblige le locataire à laisser s’exécuter les travaux d’amélioration des parties communes et privatives [autres logements) de l’immeuble, mais l’autorise à refuser des travaux d’amélioration des lieux loués. Il faudrait alors, si l’immeuble est en copropriété, passer par une décision de l’assemblée générale (relevant de l’article 25 g) de la loi du 10 juillet 1965). Le locataire ne peut en effet s’opposer à la réalisation des travaux ainsi décidés [travaux d’économie d’énergie portant sur l’isolation thermique, le renouvellement de l’air, le système de chauffage et la production d’eau chaude).

 

Les travaux visés

Une contribution peut être demandée au locataire pour financer, au choix du bailleur et selon la date d’achèvement de l’immeuble, deux types de travaux d’économie d’énergie.

Première option : combinaison de deux types de travaux

Les travaux peuvent combiner au moins deux actions d’amélioration de la performance énergétique choisies parmi les actions suivantes:

• travaux d’isolation thermique des toitures;

• travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur;

• travaux d’isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur ;

• travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire;

• travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable;

• travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

De plus, ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint doivent être conformes à des exigences techniques (Code de la construction et de l’habitation et arrêté du 23 novembre 2009).

Ces travaux doivent être réalisés dans un bâtiment achevé avant le 1er janvier 1990. Si l’immeuble est antérieur au 1er janvier 1948, ce « bouquet de travaux » est la seule possibilité offerte au propriétaire.

Deuxième option : un ensemble de travaux de réduction de la consommation d’énergie

Pour les bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948 et 31 décembre 1989, le bailleur peut aussi choisir d’atteindre une performance énergétique globale. Il devra alors réaliser des travaux conformes à certaines exigences (CCH, articles R. 131-25 à R, 131-28] et permettant d’amener la consommation d’énergie du bâtiment, pour le chauffage, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, le refroidissement et l’éclairage, en dessous d’un seuil défini par l’arrêté du 23 novembre 2009, qui tient compte de la zone climatique et de l’altitude.

 

La contribution du locataire

La contribution du locataire peut être fixée de deux manières : par calcul de l’économie ou de manière forfaitaire. Dans tous les cas, elle ne pourra être supérieure à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée.

Le forfait

Le forfait est applicable dans deux hypothèses : lorsque les travaux ont été réalisés dans des bâtiments achevés avant le 1er janvier 1948 ou lorsque le bailleur ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l’immeuble.

À l’issue de la réalisation des travaux, le bailleur peut demander à son locataire une contribution mensuelle forfaitaire fixe et non révisable s’élevant à :

• 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale ;

• 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;

• 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus. Les montants de ces forfaits pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers (IRL).

Le «réel»

Le calcul du « réel » est applicable aux bâtiments achevés entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990, quels que soient les travaux réalisés.

L’économie de charges sur laquelle est basée la contribution demandée au locataire est réalisée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d’énergie, résultant d’une étude thermique préalable. Sont prises en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu’une occupation conventionnelle de celui-ci. Cette contribution mensuelle est fixe et non révisable.

 

Forme de la contribution

À l’issue des travaux, une ligne supplémentaire intitulée « Contribution au partage de l’économie de charges », la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne, ainsi que de la date d’achèvement des travaux, sont inscrites sur l’avis d’échéance facultatif adressé au locataire. Ces indications sont aussi portées sur les quittances de loyer.

Le versement de la contribution, limité à quinze ans, est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.