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LA GESTION D’UN BIEN EN INDIVISION

(Source : Conseils des Notaires) 

Pour bien gérer un bien indivis, la connaissance des règles de majorité nécessaires à chaque décision est indispensable.

Juste après le décès des parents, tous les enfants étaient d’accord pour conserver la maison de famille, certains avec des parts plus importantes que d’autres. Au fil des années, l’implication des uns a fait face au désintéressement des autres. Résultat : pour éviter les conflits et garantir la conservation du bien, une bonne connaissance des règles de gestion de l’indivision est indispensable, et ce d’autant plus que les évolutions législatives n’ont pas manqué en quelques années.

 

LES RÈGLES DE MAJORITE

 

Le droit distingue trois catégories d’actes juridiques, selon leur importance pour le bien. À chacun de ces actes correspondent des règles de majorité différentes.

Les actes de conservation

Les actes dits de conservation concernent tous les travaux nécessaires à la conservation du bien. Ils peuvent être décidés par un seul indivisaire. En clair, si la toiture de la maison familiale est sur le point de s’effondrer, un indivisaire peut décider seul d’entamer les travaux nécessaires. Pour financer cette réfection, l’indivisaire peut utiliser les fonds indivis qu’il détient ou encore avancer les frais et récupérer les sommes engagées lors du partage. Dernière option, davantage utilisée dans les situations conflictuelles : demander au tribunal d’obliger les autres indivisaires à participer aux frais engagés.

Les actes d’administration

Avant la loi du 26 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités, entrée en vigueur le 1er janvier 2007, les actes d’administration étaient soumis au vote l’unanimité des indivisaires. Afin d’éviti les situations fréquentes de blocage, législateur a décidé d’assouplir la règle de vote : désormais, la majorité des deux tiers suffit à réaliser de tels actes.

On entend par acte d’administration la réalisation de travaux d’entretien, le mandat d’administration confié à un tiers, la conclusion de baux d’habitation ou encore la vente du bien destinée à régler les dettes de l’indivision. À noter qu’un seul indivisaire peut être détenteur des deux tiers des parts de l’indivision. Dans cette hypothèse, s’il prend seul des actes d’administration, il est tenu d’en informer les autres indivisaires. À défaut, ces actes ne leur seront pas opposables.

Les actes de disposition

Les actes de disposition sont les plus graves car ils impactent directement le sort du bien. C’est pourquoi la règle du vote à l’unanimité des indivisaires s’applique dans ce cas. Il s’agit notamment de la conclusion de baux commerciaux ou ruraux, ou encore de l’hypothèque. Concernant la vente du bien, la législation a évolué récemment. En effet, la loi de simplification du droit du 12 mai 2009 n’impose plus l’unanimité. L’aliénation du bien indivis est désormais possible à la demande de l’un ou des indivisaires détenant au moins deux tiers des parts du bien indivis. Cet assouplissement permet d’éviter des situations de blocage inextricables, qui conduisaient le plus souvent à la dégradation du bien indivis et à l’impossibilité de vendre en raison de l’opposition d’une minorité des indivisaires.

LE SORT DES FONDS DE L’INDIVISION

La quote-part de chacun des indivisaires a une incidence non seulement sur son pouvoir décisionnel, mais aussi sur la répartition des charges et des recettes de l’indivision.

Partage des charges et des recettes

Dans une indivision, chaque indivisaire est tenu au paiement des dettes de l’indivision, proportionnellement à la part qu’il détient. De même, toutes les recettes doivent être partagées selon la même logique. Par conséquent, si l’un des indivisaires assume seul des dépenses qui incombent à l’ensemble des co-indivi-saires, il pourra se retourner contre eux afin de récupérer les dépenses engagées qui excèdent celles attachées à sa part.

L’indemnité d’occupation

Lorsqu’un ou plusieurs indivisaires occupent le bien indivis, ils sont tenus de reverser aux autres une indemnité d’occupation. Le montant de cette indemnité représente en théorie la moitié de la valeur locative du bien indivis et est payable lors du partage, à la fin de l’indivision. Toutefois, le montant et les conditions de son versement peuvent être librement décidés par les indivisaires.

Il est préférable de constater cette occupation par un écrit pour en fixer la durée, ainsi qu’un montant d’indemnité d’occupation et les modalités de règlement.

 

LA SOLUTION DU MANDAT

Un mandat peut être exprès ou tacite, et porter sur des catégories d’actes plus ou moins larges.

Mandat tacite pour les actes d’administration

Un mandat général et tacite peut permettre à l’un des indivisaires d’accomplir tous les actes d’administration. Cela signifie que cet indivisaire assure la gestion courante du bien, alors même qu’aucun mandat exprès ne lui a été confié par les autres indivisaires. Mais ceux-ci, informés de la situation, ne s’y opposent pas. C’est donc une situation de fait créatrice de droits. Toutefois, la rédaction d’un mandat exprès notarié demeure préférable, car si en l’absence de conflit, le mandat tacite apparaît comme une solution idéale, il l’est beaucoup moins lorsque des tensions émergent entre les indivisaires.

Mandat exprès pour les actes de disposition

Les actes de disposition, qui sont, rappelons-le, les plus graves, nécessitent la conclusion d’un mandat exprès entre les co-indivisaires et l’un d’entre eux ou un tiers. Ce mandat ne peut porter que sur un acte de disposition expressément défini, comme la conclusion de baux ruraux par exemple.