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(Source : Conseils par des Notaires)

Aucune banque n’accorde de prêt immobilier sans une solide garantie. Il en existe essentiellement de deux types : le cautionnement et la sûreté réelle, entre lesquels il faut faire un choix éclairé.

Lorsqu’une personne emprunte pour acquérir un logement, la banque lui demande une garantie. Il y a alors deux possibilités. L’emprunteur peut d’abord donner une sûreté réelle sur le bien. Cette sûreté prendra la forme d’un privilège de prêteur de denier (PPD) ou d’une hypothèque, selon le type d’acquisition envisagé.

Il peut également donner une sûreté personnelle : il s’agira alors de la caution d’un organisme mutuel. Chacune de ces solutions présente des avantages et des inconvénients…

 

SÛRETÉ RÉELLE OU PERSONNELLE:DEUX MECANISMES DISTINCTS

L’hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de deniers sont des sûretés réelles qui portent sur un immeuble, généralement celui que l’on achète. Ce sont des actes par lesquels l’emprunteur donne le droit à la banque de faire vendre le bien aux enchères publiques, s’il ne rembourse pas son prêt. Le prix de la vente sert à rembourser la somme empruntée.

Le cautionnement est une sûreté personnelle. C’est l’engagement d’une personne ou d’un organisme tiers à payer le créancier à la place du débiteur défaillant. En matière de prêt immobilier, les banques n’acceptent pratiquement jamais la caution d’une personne physique, car elles estment que c’est trop risqué. Mais il existe des établissements spécialisés dans ce type d’opérations.
En principe, l’emprunteur a le choix entre ces deux solutions. Toutefois, la banque peut préférer un PPD ou une hypothèque, notamment si l’emprunteur ne présente pas des garanties de solvabilité suffisantes.

 

Comment fonctionne la caution ?

Le cautionnement est un contrat conclu entre la banque et un organisme, en principe une société de caution mutuelle, qui s’engage à payer à la place du débiteur défaillant. Lorsqu’il emprunte, l’acquéreur verse une somme qui se divise en deux parties. Il y a d’abord une « commission de caution » qui reste acquise à l’organisme ; c’est en quelque sorte le prix à payer pour le service rendu, ll y a ensuite une contribution à un fonds mutuel de garantie. Cette contribution est en partie remboursée à l’emprunteur lorsqu’il a réglé toutes ses échéances. Le montant de cette restitution varie en fonction des impayés de l’ensemble des emprunteurs cautionnés par le même organisme.
L’emprunteur ne peut donc pas savoir exactement au départ combien il va récupérer, mais cela tourne aujourd’hui autour de 75 %. Il faut toutefois rester prudent car, avec la crise actuelle, le nombre d’impayés risque d’augmenter de façon importante, ce qui ne manquera pas d’avoir une incidence sur le taux de restitution pratiqué par les organismes de caution.
Prenons un exemple, pour un emprunt de 150.000 € sur 15 ans, avec la caution du Crédit logement, l’acquéreur devra régler au départ 1.700 €. Cette somme comprend la commission de l’organisme (300 €) et une somme de 1.400 € pour sa participation au fonds mutuel de garantie (FMG).
Environ 75 % de sa participation au FMG (1.050 €) lui sera restituée au terme du prêt. L’opération ne lui coûtera donc en définitive que 650 € environ (hors inflation). Mais attention, si l’on prend en compte une inflation moyenne de 3 % par an, cette somme de 1.050 € qu’il récupérera en l’an 2024. ne vaudra alors que l’équivalent de 577 €…

 

Les sûretés réelles se déclinent sous deux formes

L’hypothèque comme le PPD sont des garanties réelles qui portent sur un bien immobilier. Pour donner une hypothèque ou un PPD à une banque, il faut un acte notarié indiquant la créance garantie et l’immeuble hypothéqué.
Par cet acte, l’acquéreur autorise la banque, en cas de non-remboursement de son prêt, à saisir l’immeuble et à se faire payer par priorité sur les créanciers qui ne disposent pas de sûreté réelle. Le privilège de prêteur de deniers peut être utilisé pour l’acquisition d’un immeuble construit, tandis que l’hypothèque concerne l’acquisition de terrains, l’acquisition en état futur d’achèvement et les travaux de rénovation.

 

Le coût d’une sûreté réelle

Les frais d’hypothèque ou de PPD sont proportionnels à la créance garantie. Les frais d’hypothèque comprennent notamment
Le salaire du conservateur des hypothèques, les émoluments du notaire, la taxe de publicité foncière et un droit fixe (125 €). L’ensemble de ces frais représente entre 1 % à 2 % du montant du prêt. Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est moins onéreux, car il est exonéré de publicité foncière (0,715 %), ce qui allège d’autant son coût par rapport à l’hypothèque conventionnelle.

 

QUELLE EST L’OPÉRATION LA PLUS INTERESSANTE POUR L’EMPRUNTEUR ?

Il faut distinguer plusieurs situations.

Lorsque tout se passe bien

 

  • Acquisition d’un immeuble construit

L’acquéreur qui opte pour le cautionnement payera au départ une somme supérieure à celui qui choisit le PPD. Si nous reprenons notre exemple d’un emprunt de 150.000 € sur 15 ans, l’acquéreur paiera 1.700 € pour le cautionnement contre 960 € pour le PPD. Mais le cautionnement lui permettra de récupérer après 15 ans, si tout va bien, 1.050 €. Ce qui correspond à environ 580 € d’aujourd’hui. L’opération lui aura donc coûté, en euros actuels, l’équivalent de 1.120 €, tandis qu’un PPD lui aurait coûté 960 €. Avantage donc au PPD.

  • Acquisition d’un terrain, VEFA, rénovation

Si l’on compare maintenant le cautionnement à l’hypothèque, toujours pour un emprunt de 150.000 € sur 15 ans, l’avantage tourne à la caution (1.120 € contre 2.380 €).

 

En cas de problème

Trois incidents peuvent survenir, qui sont susceptibles de modifier la donne.

  • 1re hypothèse : la revente anticipée

L’acquéreur a pris une sûreté réelle, or il souhaite revendre son bien ou faire racheter son crédit avant l’extinction du PPD ou de l’hypothèque, c’est-à-dire avant un an après le paiement de la dernière échéance. Dans cette hypothèse, il doit ajouter le coût de la mainlevée (acte supprimant la sûreté réelle). Dans notre exemple, l’opération lui coûtera 1.690 € pour un PPD, 3.110€ pour une hypothèque (contre toujours 1.120 € pour un cautionnement).

  • 2e hypothèse : défaut de remboursement

L’acquéreur a opté pour la caution, mais il ne peut rembourser son emprunt. La société de caution, après avoir indemnisé la banque, prendra une hypothèque judiciaire sur le bien pour se faire rembourser de son remboursement… Or, le coût d’une telle hypothèque est beaucoup plus élevé qu’une hypothèque conventionnelle, compte tenu notamment des honoraires d’avocat. De plus, le coût de cette hypothèque judiciaire va s’ajouter au coût de la caution qu’à déjà payée l’acquéreur. Les frais des deux opérations vont se cumuler, or c’est l’acquéreur qui devra les supporter in fine…

  • 3e hypothèse : diminution des restitutions

Face à l’augmentation du nombre des impayés, la société de caution diminue son taux de restitution. À la limite, l’acquéreur pourrait perdre la totalité de sa caution, soit 1.700€.

On voit donc que la comparaison entre ces deux types de sûreté n’est pas simple. Seule la prise en compte de tous les paramètres permet de faire un choix judicieux.