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(Source : Conseils par des Notaires)

L’acquisition d’un bien immobilier pour se loger implique une réflexion stratégique tant en ce qui concerne le choix du cadre juridique de l’acquisition (personne physique ou société) que la fiscalité applicable pendant la période de détention du bien et lors de la revente éventuelle. Les objectifs visés sont multiples : éviter l’indivision, augmenter les droits du conjoint ou concubin survivant, ou mieux protéger son patrimoine face à ses créanciers…
Cette réflexion concerne avant tout le couple, qu’il soit ou non uni par les liens du mariage. Quant aux couples pacsés, leur situation s’apparente à celle des époux selon le régime commun ou séparatiste qu’ils auront adopté dans leur contrat de pacs.

Les options possibles

Lors de l’acquisition d’un logement, les époux ou concubins ont le choix entre :

  • acheter le bien en commun, autrement dit en indivision, sauf époux communs en biens,
  • former une SCI, société civile immobilière constituée par deux ou plusieurs personnes, pour acquérir ou posséder des biens immobiliers; la société sera l’unique propriétaire du bien.

 

INTERET POUR LE COUPLE MARIE

 

Couple marié sans contrat

Pour un couple marié sans contrat, la communauté réduite aux acquêts constitue la règle.

Dans cette hypothèse, la communauté se compose uniquement des biens acquis pendant le mariage, à l’exception de ceux recueillis par voie de succession ainsi que des biens figurant dans le patrimoine de chaque époux avant le mariage. L’achat de la résidence principale pendant le mariage sera alors automatiquement commun, car l’indivision n’existe pas. Deux motifs essentiels peuvent conduire les époux communs en biens à constituer une SCI:

  • organiser la transmission anticipée et progressive, en pleine propriété ou en démembrement, de la résidence principale à ses enfants (en procédant à des donations de parts tous les six ans) si, par exemple, la résidence principale est d’une valeur importante;
  • renforcer le patrimoine propre de l’un des époux qui pourra réemployer, par exemple, des fonds reçus par succession dans une acquisition immobilière, s’il ne souhaite pas que ces fonds tombent dans la communauté.

 

Epoux séparés de biens

Un peu différente est la situation des époux séparés de biens, ainsi que de ceux qui, ayant acquis avant le mariage, se trouvent en indivision sur le bien et peuvent avoir intérêt à l’éviter.
La SCI peut alors trouver des utilisations particulières, soit comme prétexte de réajustement des comptes entre époux, soit comme technique d’avantage indirect. Elle peut constituer un mode de règlement des dettes d’un époux envers l’autre. Supposons que Monsieur ait financé des travaux sur le terrain ou la maison appartenant en propre à Madame. Cette dernière peut apporter l’immeuble à la SCI, à charge de régler la dette correspondante, tandis que Monsieur apporte la créance liquide et constatée à la société.

 

Pas de véritable avantage

Hormis ces cas, il n’y a, à notre avis, que peu d’intérêt pour un couple marié à constituer une SCI.
La détention indirecte par l’intermédiaire d’une société ne procurera que peu d’avantages particuliers par rapport à une acquisition directe. Certes, le crédit d’impôt au titre des intérêts des emprunts contractés pour acquérir sa résidence principale sera applicable, l’exonération pour cession de la résidence principale sera accordée et les crédits d’impôts liés à l’acquisition de certains équipements, matériaux et appareils seront obtenus.

 

De nombreux inconvénients

Mais en contrepartie, la société civile présentera l’inconvénient de ne pas permettre des acquisitions éligibles aux Plan d’épargne logement et compte épargne logement, ce qui peut entraver le financement.
En outre, la société civile ne permet pas de bénéficier des prêts à taux zéro qui constituent aujourd’hui un mode de financement très courant chez les primo-accédants.

L’interposition d’une SCI privera de surcroît le survivant du droit temporaire et viager au logement, car ce droit n’existe pas pour les associés détenant leur résidence principale au travers d’une SCI. Elle le privera également de la possibilité de bénéficier de l’abattement de 20 % sur le logement de la famille dans la succession et de celui de 30 % qui existe en matière d’ISF.

Surtout, la loi dite Tepa du 21 août 2007 a supprimé tous droits de succession pour les conjoints survivants ou partenaires pacsés et amélioré le régime fiscal applicable aux donations. Nul n’est dès lors besoin de conclure des montages sophistiqués pour transmettre en franchise d’impôts, la loi suffit.

 

POUR LES CONCUBINS

La question de la constitution d’une SCI dans un contexte d’union libre a davantage d’acuité car elle va permettre la protection du survivant.

La SCI comme instrument de protection du concubin survivant

Le législateur n’ayant pas prévu de statut particulier pour les concubins, ceux-ci sont libres d’organiser leur patrimoine. Mais cette absence de dispositions est trompeuse, la liquidation et la partage du patrimoine indivis se révélant bien souvent complexes, en raison des liens multiples qui se créent avec le temps. À cet égard, le décès d’un des concubins peut laisser le survivant dans une situation délicate, car le droit viager et tempo-raire au logement reconnu aux époux n’existe pas pour eux.

 

Le maintien dans le logement en cas de décès

Lorsque deux concubins envisagent d’acquérir en commun leur résidence principale, la question du droit d’usage de l’immeuble au décès de l’un d’eux se pose automatiquement car le concubin, sauf legs, n’est pas appelé à la succession du prédécédé. De la même manière, en cas de rupture de la vie commune, celui qui souhaite conserver le logement devra racheter la part de l’autre. En cas de décès et en l’absence de dispositions spécifiques, le survivant se retrouvera en indivision avec leurs enfants communs, voire avec des enfants d’un premier lit de son compagnon, situation difficile qui ne lui garantit pas la jouissance du bien acquis en commun. D’autant que nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision.
Faute de liquidités suffisantes, le concubin pourra être contraint de vendre sa part, peut-être à vil prix. Et si le défunt lui a par ailleurs légué sa moitié indivise (par exemple), le survivant devra même acquitter des droits de succession de 60 % sur un bien qu’il aura contribué à financer.

Que dire enfin de celui qui n’est qu’hébergé gratuitement dans le logement de son ami? Même s’il a participé à des travaux sur le bien, il ne sera titulaire que d’un simple droit de créance, sans aucune prétention possible à la propriété.

 

Achats croisés

Les concubins peuvent donc avoir intérêt à constituer une SCI à l’achat de leur résidence principale, assorti d’achats croisés en usufruit et en nue-propriété. Cela permettra au concubin survivant de conserver le logement et ce, malgré les éventuelles prétentions des héritiers sur le bien.
Le principe est en effet le suivant : chacun est à la fois nu-propriétaire de ses parts et usufruitier de celles de l’autre.
Au moment du décès, l’usufruit du défunt s’étant éteint, le survivant se retrouve plein propriétaire de la moitié des parts et usufruitier de l’autre moitié, la nue-propriété revenant aux héritiers du concubin décédé. Ainsi, et dans la mesure où le couple aura verrouillé les statuts en réservant le pouvoir au survivant, celui-ci pourra conserver et utiliser le logement jusqu’à son propre décès, voire le revendre et investir dans un nouveau bien, le cas échéant sans l’accord des héritiers du concubin décédé.

 

D’autres possibilités

Pour autant, la SCI n’est pas la seule solution pour acheter en commun. Bien souvent, la faculté d’acquisition prévue par le code civil qui reconnaît au survivant le droit d’acquérir prioritairement la quote-part du défunt, sans possibilité d’opposition de ses héritiers, est suffisante.
En outre, si le couple a souscrit une assurance décès réciproque, les sommes versées au concubin survivant lui offriront la capacité financière pour racheter la part de l’autre.

 

LES INCONVENIENTS D’UNE DETENTiON PAR L’INTERMEDIAIRE D’UNE SCI

II faut mesurer les avantages de la création d’une SCI à la lumière de ses inconvénients. La SCI impose des contraintes souvent lourdes pour de simples particuliers ne disposant pas d’un patrimoine immobilier conséquent ou ne se trouvant pas dans des situations atypiques justifiant sa mise en société. De nombreuses formalités doivent être remplies lors de sa constitution. Les statuts doivent être rédigés de manière rigoureuse pour que la société civile ne ressemble pas à une indivision inorganisée.
La tenue d’une comptabilité, dès le début de l’activité sociale, ne doit en aucun cas être négligée, même si, dans les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu, elle n’est pas obligatoire.
On prendra garde à ne pas se louer à soi-même par l’intermédiaire d’une SCI pour tenter de déduire des dépenses de travaux, sous peine de risquer le redressement fiscal.
Et l’entrepreneur individuel voulant loger sa résidence principale dans une société devra être conscient qu’il ne pourra la faire bénéficier d’une déclaration d’insaisissabilité.

Pour éviter tous ces inconvénients et bien mesurer l’opportunité d’un tel choix, nous ne saurions trop conseiller de s’adjoindre les services d’un notaire.