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LOYERS IMPAYES : QUELS RECOURS ?

Source : Conseils des Notaires

Quand votre locataire ne paie plus son loyer, mieux vaut agir vite. Si la tentative de résolution amiable n'aboutit pas, vous pouvez appeler la caution ou son assureur en garantie. Une action en justice est aussi possible. Elle aboutit, en ultime recours, à l'expulsion.


Vous avez tout intérêt à rechercher une solution amiable avec votre locataire avant d'entamer une longue procédure. Une simple relance par téléphone ou par courrier débloque parfois la situation. Vous pouvez également lui proposer un étalement du remboursement de la dette s'il rencontre des difficultés financières passagères. En cas d'accord, consignez-le dans un écrit.

 

 

 

Actionnez la caution

Pour récupérer les sommes impayées, vous pouvez faire jouer les garanties mises en place : cautionnement ou assurance loyers impayés. Si vous aviez exigé l'engagement d'une caution, vous devez l'informer de la surve-nance d'un impayé. La personne qui s'est portée caution s'est engagée à régler les sommes dues par le locataire s'il manquait à ses obligations, la principale étant de régler le loyer. Le plus souvent, il s'agit d'un cautionnement solidaire (par opposition au cautionnement simple). Si tel est le cas, vous pouvez poursuivre la caution pour la totalité de la dette sans avoir à vous adresser au préalable au locataire et sans être obligé de fractionner les recours s'il y a plusieurs cautions.
Vérifiez néanmoins que la caution est toujours engagée. Car, selon les termes du cautionnement, son engagement peut être à durée déterminée, par exemple pour la durée du bail et son premier renouvellement, ou indéterminée. Dans ce cas, il dure tant que le locataire est en place (sauf à avoir dénoncé son engagement auprès du vous). L'idéal est d'adresser à la caution une mise en demeure de payer les sommes dues par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par voie d'huissier). Si elle règle cette dette, les choses en restent là. À défaut, et si le locataire n'a toujours pas réglé, vous devrez saisir la justice.

 

 

 

Faites jouer l'assurance

Si vous vous étiez assuré contre le risque de loyers impayés, vous devez relire minutieusement votre contrat d'assurance dès le premier incident. Respectez à la lettre la procédure imposée pour que la garantie joue. Souvent, il faudra adresser au locataire un courrier de relance simple puis, dans un délai précis, une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans tous les cas, il faudra aussi déclarer le sinistre à l'assureur et fournir les justificatifs exigés. Attention, la couverture diffère selon le contrat souscrit. Certains imposent un délai de carence, d'autres limitent le montant garanti ou la durée de couverture.
À noter: lorsqu'une action en justice est engagée, bon nombre de contrats prennent en charge les frais de procédure (commandements d'huissier, honoraires d'avocat, etc.).

 

 

 

La garantie risques locatifs

Si vous aviez opté pour une garantie des risques locatifs (GRL), cette assurance présente l'avantage de ne pas être limitée dans le temps. Elle court pendant toute la durée du bail (renouvellements compris) et ce jusqu'à la date effective de récupération du logement. Les loyers impayés et les charges locatives sont couverts dès le premier jour d'impayé, dans la limite globale d'un plafond de 70000 €. Sont également compris dans cette limite les frais de contentieux engagés pour recouvrer l'impayé de loyer.

 

 

 

L'hypothèse d'un bail notarié

En matière d'habitation, les baux sont souvent signés directement entre les parties. On parle de bail sous seing privé. Mais la peur de l'impayé de loyer conduit de plus en plus de bailleurs à recourir aux services d'un notaire pour la rédaction du bail : il s'agit alors de bail notarié (ou authentique).
Avec un tel choix, outre la garantie d'avoir un contrat conforme aux dispositions légales en vigueur, vous disposez d'un outil efficace en cas d'impayés car ce bail est revêtu de la formule « exécutoire ». Vous pouvez obtenir l'exécution forcée du paiement du loyer comme s'il s'agissait d'une décision de justice. Ceci permet de gagner un temps précieux car vous pouvez contacter un huissier de justice et procéder, par son intermédiaire, à des mesures de saisie auprès du locataire et de la caution (sur salaires, comptes en banque ou meubles, notamment). Attention, le bail notarié ne dispense pas d'engager une procédure judiciaire pour obtenir l'expulsion de son locataire.

 

 

 

Résiliez le bail

Si le bail de votre locataire arrive à échéance (à l'issue de trois ans généralement), vous pouvez y mettre facilement fin. La loi permet de résilier le bail à l'échéance du contrat sans l'intervention d'un juge. Vous devez justifier d'un motif légitime et sérieux et respecter un préavis de six mois. Si le locataire a manqué à ses obligations, notamment en ne payant pas le loyer ou le réglant toujours en retard, le motif est légitime et sérieux.
Le congé reste valable même si le motif a cessé le jour où il est délivré. Le bail prend fin à son terme.

 

 

 

Le préavis

Même si une lettre adressée en recommandé avec accusé de réception peut suffire, il est prudent de recourir aux services d'un huissier de justice pour délivrer congé au locataire. Vous aurez l'assurance que le locataire a reçu le préavis dans les temps.

Le commandement de payer

En l'absence de bail notarié, et si la situation d'impayés s'installe, vous devez saisir la justice pour faire condamner votre locataire à payer ce qu'il doit. Vous pouvez aussi tenter d'obtenir son expulsion. Quand le bail contient une clause résolutoire (ce qui est généralement le cas), le contrat peut être résilié « de plein droit » par le juge, c'est-à-dire de façon automatique, si le locataire ne paie pas son loyer. En présence d'une telle clause, vous adressez un commandement de payer à votre locataire (par voie d'huissier). Ce document lui indique qu'il encourt la résiliation du bail s'il ne règle pas sa dette dans un délai de deux mois. L'acte l'informe aussi de la possibilité de saisir le juge pour réclamer des délais de paiement.

 

 

 

La saisine du tribunal

Si le locataire ne vous a pas payé l'intégralité de sa dette à l'issue des deux mois, et s'il n'a pas demandé ou obtenu du juge des délais de paiement, vous pouvez saisir le tribunal d'instance. L'objectif: faire constater la résiliation du bail, obtenir une autorisation d'expulsion et une condamnation au paiement des arriérés de loyers. En cas d'urgence, le juge des référés peut être saisi. Si le recours à l'avocat n'est pas obligatoire, son aide sera parfois précieuse, notamment sur le choix et le respect de la procédure.

 

 

 

La décision du juge

À l'audience, le juge peut :
• accorder au locataire des délais de paiement avec « déchéance du terme ». Si le locataire respecte le plan de remboursement de la dette, le bail se poursuit normalement et le dossier est clos. Dans le cas contraire, le bail est aussitôt résilié. L'intégralité des sommes dues devient exigible et vous êtes autorisé à procéder à l'expulsion;
•  ou prononcer la résiliation du bail en prolongeant éventuellement le délai légal pour quitter les lieux (de un mois à un an). À l'issue du délai, si le locataire se maintient dans le logement, vous pouvez le faire expulser.

 

 

 

L'expulsion forcée

Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, vous devez lui adresser par voie d'huissier un commandement de quitter les lieux (l'huissier prévient également le préfet afin qu'une solution de relogement soit étudiée). Le locataire dispose alors de deux mois pour quitter le logement (à moins d'avoir interjeté appel ou obtenu du juge un délai de grâce pour se reloger). Passée cette période, et sauf si le locataire est parti de son plein gré, l'huissier exécute la décision d'expulsion. Si le locataire est présent, l'huissier l'évacué ; s'il refuse de partir ou s'il est absent, l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion et demande au préfet le concours de la force publique. Si le préfet l'accorde, les services de police interviennent, accompagnés d'un serrurier, et le locataire fait l'objet d'une expulsion forcée.
À noter qu'aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de « trêve hivernale » allant du 1er novembre au 15 mars (sauf prolongation exceptionnelle : en 2013, la fin de la trêve a été repoussée de quinze jours). Si le préfet refuse d'accorder le concours de la force publique ou s'il ne donne pas suite à la demande de l'huissier dans les deux mois, vous n'aurez pas d'autre solution que d'engager la responsabilité de l'État afin d'obtenir une indemnisation (à l'amiable ou en saisissant le tribunal administratif).

 

 

 

Récupérer le logement abandonné

Sachez enfin que si vous pensez que le logement a été abandonné par votre locataire (volets fermés, boîte à lettres qui déborde, témoignages de voisins...), vous disposez d'une action spécifique depuis une loi du 22 décembre 2010, sans être contraint d'engager une action en résiliation de bail et expulsion pour reprendre possession de votre bien.

 

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