06 60 44 28 22 [email protected]

Source : Conseils des Notaires

Vous souhaitez étendre votre maison pour gagner de l’espace ? Les possibilités qui s’offrent à vous dépendent des règles d’urbanisme propres à votre commune. Il convient de bien préparer ce projet car les formalités administratives restent complexes.

 
Première étape : se renseigner sur la faisabilité du projet d’agrandissement.

Les documents d’urbanisme

Avant toute chose, vous devez prendre connaissance du Plan local d’urbanisme (PLU) ou du Plan d’occupation des sols (POS) de votre commune : ces documents définissent les modalités d’implantation des constructions, notamment les distances à respecter, les volumes, les superficies et les aspects extérieurs. En principe, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, le PLU remplace le POS, mais certaines communes restent encore sous l’égide du POS.
Le PLU ou le POS de votre commune détermine le coefficient d’occupation des sols (COS) qui vous permet de calculer le nombre de mètres carrés que vous pouvez gagner (Code de l’urbanisme, article R I23-10).

 

La surface de plancher

Mais encore faut-il savoir ce que l’on entend par superficie.

Depuis le 1er mars 2012, ce ne sont plus la surface hors œuvre brute (Shob) et la surface hors œuvre nette (Shon) qui comptent pour la détermination de la surface constructible mais la Surface de plancher. La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de chacun des niveaux d’une construction. Elle ne prend en compte que les surfaces closes et couvertes et se calcule à partir de l’intérieur des murs de façade (article L 112-1 du Code de l’urbanisme). C’est-à-dire que l’épaisseur des murs n’est plus intégrée dans le calcul. Cette réforme vise à favoriser les constructions bien isolées, économes en énergie.

 

Vérifier les contraintes de voisinage

Une fois établi le nombre de mètres carrés auquel vous avez droit, encore faut-il que votre projet ne soit pas susceptible de gêner vos voisins ; il faut donc prendre en compte les règles de servitudes. Le PLU ou le POS de votre commune définit l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ou encore l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques. De plus, il existe nombre de règles relatives aux relations de voisinage dans le code civil (art. 640 à 685). L’extension de votre maison ne doit pas entraver le droit de passage de votre voisin ni le priver de lumière.

 

Déclarations obligatoires

Les travaux d’extension qui créent moins de 20 m2 de surface ne sont soumis qu’à déclaration préalable (article R.421-17 f). Mais ils sont soumis à permis de construire dès lors qu’ils ont pour effet de modifier le volume de la construction initiale, de percer ou d’agrandir une ouverture sur un mur extérieur (article R.421-14 c).
Au-delà de 20 m2, un permis de construire est nécessaire (article R421-14a). Attention, outre la surface de plancher, l’emprise au sol est également prise en compte pour apprécier la surface de construction soumise ou non à l’obtention d’un permis de construire. Aux termes des réglementations d’urbanisme, l’emprise au sol est : « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Plus simplement, l’emprise au sol comprend l’ombre projetée verticalement au sol par le bâtiment (balcons et garages compris). Une fois les dossiers déposés, la mairie a un mois pour vous répondre lorsqu’il s’agit de déclaration préalable de travaux et deux mois en cas de demande de permis de construire (Code de l’urbanisme, article R423-23).

Si vous obtenez un permis de construire, vous avez l’obligation de l’afficher sur la façade de votre habitation (Code de l’urbanisme, articles A424-15 à A424-1).

Après obtention du permis, il convient d’attendre deux mois avant d’engager les travaux car les tiers, notamment vos voisins, disposent de ce délai pour s’y opposer. Au final, que ce soit pour une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire, vous aurez un nombre conséquent de documents à fournir dont des plans. N’hésitez donc pas à vous faire accompagner par un spécialiste. Dans tous les cas, quelle que soit la surface des travaux envisagés, vous devrez obligatoirement faire appel à un architecte lorsque l’emprise au sol de votre habitation risque de dépasser 170 m2.