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(Source : Conseil par des Notaires)

Généralement peu connue, la clause de paiement à terme peut se révéler d’une grande utilité pour les parties dans une opération immobilière. Explications.

Lors d’une vente immobilière, des situations matérielles particulières ou des liens étroits entre le vendeur et l’acquéreur peuvent les amener à prévoir dans leur contrat des clauses particulières en matière de paiement du prix de vente. C’est notamment le cas de la clause de paiement à terme.

 

Le principe

Dans une vente immobilière, une des obligations incombant à l’acquéreur est le paiement du prix au profit du vendeur. Le plus souvent, ce paiement s’effectue en totalité le jour de la signature de la vente. Cependant, le vendeur et l’acquéreur peuvent s’entendre sur un paiement à terme, qui consiste à ce que l’acquéreur paie le prix ultérieurement, à une ou plusieurs dates fixées à l’avance. Cette clause peut parfois être assortie du paiement d’intérêts.

 

AVANTAGES ET INCONVENIENTS

Cette modalité particulière de paiement du prix se justifie en fonction des circonstances. Elle doit donc être mise en œuvre avec beaucoup de précautions.

 

Avantages

Pour l’acquéreur, le fait de pouvoir espacer dans le temps le paiement du prix lui permet généralement de réduire ses charges financières, puisque le taux d’intérêt à payer est souvent inférieur à celui qu’il aurait dû payer s’il avait dû emprunter la somme auprès d’une banque. Par ailleurs, cette clause peut être très utile lorsqu’un particulier vend sa maison pour en acheter une autre.
Au lieu de contracter un prêt relais, ce qui est parfois très contraignant, il est possible de prévoir un paiement le jour où sa maison sera vendue. Quant au vendeur, le fait de toucher des intérêts sur les sommes qui lui sont dues est toujours un avantage, d’autant plus que le taux d’intérêt peut être supérieur au taux de rémunération des livrets d’épargne (Livret A).

 

Inconvénients

Ce type de paiement présente cependant un risque important pour le vendeur, celui de subir une insolvabilité future de l’acquéreur qui sera alors dans l’impossibilité de payer le complément du prix. Par ailleurs, les intérêts que touche le vendeur sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu.

 

MODALITÉS PRATIQUES

Ce type de paiement doit être encadré. Ces conditions sont précisées et déterminées dans l’acte de vente. Généralement, les conditions concernent le paiement du capital (le prix) et des intérêts, ainsi que les modalités de paiement anticipé.

 

Le capital

Le vendeur et l’acquéreur peuvent prévoir librement soit un paiement unique a une date déterminée, soit un paiement échelonné dans le temps, ce qui offre alors au vendeur une rentrée d’argent régulière.

 

Les intérêts

Sauf convention contraire entre les parties, l’acquéreur doit payer des intérêts sur le capital. Encore une fois, tout est une question d’accord avec le vendeur: les parties fixent entre elles le taux d’intérêt, les modalités de calcul et la date de départ de ce calcul. Attention : il existe une limite légale à la liberté des parties. Le taux d’intérêt fixé ne doit pas être usuraire.

Enfin, concernant le paiement du prix avant le terme prévu, les parties sont libres d’en définir les modalités. Il est ainsi possible de préciser les modalités de paiement partiel ou total, de stipuler dans ce cas le paiement d’une indemnité compensatrice des intérêts qui ne seront pas versés, etc.

 

LES GARANTIES DU VENDEUR

Afin de prémunir le vendeur contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur, il existe des garanties qu’il est important de prévoir.

Le vendeur dispose tout d’abord d’une garantie spéciale nommée privilège du vendeur. Elle est prévue à l’article 2374 du Code civil et elle permet au vendeur qui ne serait pas payé de saisir l’immeuble et d’être payé par préférence aux autres créanciers lorsque l’immeuble est ensuite vendu. Dans ce cas, il est très important de notifier cette clause à la compagnie d’assurance de l’acquéreur, de façon à ce qu’en cas de sinistre, elle puisse prendre en compte les droits à paiement du vendeur. Cependant, le vendeur peut également sanctionner l’acquéreur défaillant d’une autre manière. Il peut demander la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix.
Si la résolution est prononcée, la vente est censée n’avoir jamais eu lieu et les parties doivent revenir à l’état dans lequel elles étaient auparavant : le vendeur doit donc restituer la partie du prix déjà versé et l’acquéreur doit corrélativement restituer l’immeuble.

 

UN OUTIL A BIEN MAITRISER

La clause de paiement à terme peut se révéler un outil très avantageux tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Sa mise en œuvre nécessite cependant de prendre en compte de nombreux facteurs comme les capacités financières des parties, l’environnement économique et bancaire, ainsi que l’état du marché immobilier. Surtout, les deux parties doivent avoir bien intégré les tenants et les aboutissants d’une telle clause, au risque d’en découvrir des effets négatifs inattendus.